دفع الإيجار الشهري في الحالات
وصلة .
أيدت محكمة الاستئناف المختصة بدعاوى الإيجار حكم المحكمة الابتدائية برفض دعوى شركة عقارية ضد شركة محاماة، بسبب عدم دفع الإيجار في اليوم العشرين من الشهر المحدد في عقد الإيجار، موضحًا أن نص العقد المبرم بينهما لا يتضمن العنوان الكامل للشركة.
وكانت الشركة العقارية قد أقامت دعوى قضائية ضد مكتب بسام العسعوسي وفهد البسام لصالح مكتب المحاماة بسبب عدم دفعه الإيجار يوم العشرين من الشهر، وإيداعه مبلغ الإيجار بعد ذلك. شهر من الاستحقاق في المحكمة، وهو ما يعتبر خرقًا للعقد المبرم بين الطرفين، لكن المحامي جادل بأن البيانات التي قدمتها الشركة غير صحيحة. وذكر في دفاعها أنه أودع الإيجار للشركة في 20 من الشهر، لكن الشركة رفضت استلام الإيجار في 20 من الشهر بهدف إخلائه من العين. ، حتى يحصل على عنوان الشركة الذي يعتبر وفاء وفقا للقانون.
وقالت المحكمة في موضوع حكم الدرجة الأولى برئاسة المستشار نواف القطان وعضوية القاضيين عبدالله الجسار ومحمد المشيلح، إن العقد المبرم بين طرفي الدعوى جاء باطلاً. من بيان تقرير مركز شركة المدعي الذي يعزز ما قرره المدعى عليه من مكتب المحامي بأن سبب تأخره في دفع الإيجار المطلوب تم الإبلاغ عنه في المرحلة من 1/7/2016 حتى 30/9/2016 بسبب منعه من معرفة مقر الشركة المدعي وأنه استغرق وقتًا في البحث عنه والتعرف عليه حتى وصل إليه منتصف شهر أغسطس 2016. على الفور عرضوا قيمة الإيجار من 1/7/2016 حتى 9/30/2016 لم يتم استئناف المدعي الذي لديه الحق في إخطار الأجرة المعلنة في 17 أغسطس 2016. لكنها رفضت قبولها، فودع المكتب الأجرة بخزينة إدارة التنفيذ قبل رفع الدعوى.
تأخير الإخلاء
وذكرت أن الحاضر من الشركة المدعية لم ينكر هذا البيان أو يعارضه، وهو ما يعتبر عذرًا قويًا تقبله المحكمة، حيث أصبح من المستحيل على المدعى عليه الوفاء بأجر المحامي بعد مطالبة أحد موظفي الشركة بذلك. استلام إشعار دفع الأجور المرفوضة، والتي تعتبرها المحكمة أن الشركة المدعية قد أجلت الإيجار في يوم استحقاقه، ورفضت القيام بذلك لإجبار المدعى عليه، المحامي، إخلاء العقار المؤجر، وبعد ذلك لا يخالف المدعى عليه مكتب المحاماة الالتزام بالعقد بعد دفع جميع الرسوم المستحقة عليه قبل رفع الدعوى وقبل إقفال المرافعة.
وأوضحت محكمة الاستئناف في مسوغ حكمها الذي أصدرته برئاسة المستشار حمود الصانع وعضوية المستشارين محمد الحوطي ومحمد العنزي أنه تأكد من عدم جواز ذلك. التنافس مع أي دفاع أو مستند لأول مرة أمام هذه المحكمة، وأنه لا يجوز التنافس مع أي دفاع قانوني مخالفًا للواقع وأي مستند لم يتم تقديمه إلى المحكمة الابتدائية، موضحًا أنه منذ ذلك الحين كان تم اتخاذ الدعوى وحكم المستأنف بالقدر الذي قدمه المستأنفون وفقًا لتقديره، وفقًا لنص المادة 20/1 من المرسوم بقانون رقم في عقد الإيجار، تنازع الطرفان حول استلام الإيجار. في مركز المستفتى منذ بدء العلاقة الإيجارية بين الطرفين. يصدر الحكم المستأنف بالمقدار المشار إليه وفقاً للقانون. هذا بالإضافة إلى دفع المستأنف الرسم كاملاً قبل رفع الدعوى، لذلك تأمر المحكمة برفض الاستئناف.
وبعد صدور حكم الاستئناف دعماً لحكم المحكمة الابتدائية أشاد المحامي العسعوسي بالحكم الذي اعتبره مبدأً هاماً في مسائل الإيجارات بأن القضاء قبل الإيداع بعد يوم 20 من الشهر الجاري. الشهر إذا ثبت استحالة التسليم مما كان متخيلاً في منع وجود عنوان من قبل مالك العقار المؤجر مما يسمح بإيداعه بعد ذلك بشرط أن يكون المستأجر حسن النية.
أشارت دراسة حديثة صادرة عن الاتحاد العقاري إلى أن معدل الإيجار الشهري للشقق الاستثمارية في الكويت قفز لأول مرة في تاريخه فوق المتوسط البالغ 300 دينار، حيث بلغ المعدل الجديد 313 ديناراً بنهاية الربع الثاني من العام الجاري. 2015 مقابل 264 دينارا في نفس المرحلة. من عام 2013، بزيادة حادة بلغت 18.5٪ في عامين.
لا شك أن قضية ارتفاع أسعار الإيجارات في الكويت هي قضية اجتماعية واقتصادية مهمة، حيث أنها تؤثر على المجتمع الكويتي بشكل عام، من المواطنين والمقيمين، نظرًا لارتباطه بالمواطنين والمقيمين، خاصة إذا علمنا. أن الغالبية العظمى من المواطنين الكويتيين يعيشون اليوم في طوابق وشقق إلى جانب شريحة كبيرة من الوافدين يزيد عددهم عن 3 ملايين.
ومن هذا المنطلق كان لا بد من التوقف عند هذه الدراسة والإجابة على العديد من الاستفسارات المتعلقة بهذا الأمر من منظور واقعي، وذلك لكشف الوثائق القديمة المتوقعة لها على الاقتصاد الوطني والوظائف الحكومية، ومدى ذلك. من وعي الحكومة بآثار هذه القضية على المواطن والمقيم من جهة، وعلى التركيبة من جهة أخرى، على سكان الكويت.
تحدث أمين الاتحاد العقاري والخبير العقاري قيس الغانم عن حقيقة أن أسعار الإيجارات في الكويت مرتبطة باقتصاد مركز التجارة الحرة، وأن قانون الإيجارات في الكويت نظم هذا الأمر من خلال زيادة القيمة الإيجارية حسب جانب معين، وبعد 5 سنوات من توقيع العقد مع المؤجر، الإصرار في نفس الوقت على أن معدلات الإيجار في الكويت لا تزال أقل من نظيراتها في قطر ودبي على سبيل المثال.
وتوقع الغانم أن تشهد أسعار الإيجارات تصحيحًا مع بداية الربع الأخير من عام 2016، في حال استمرت أسعار النفط في الانخفاض ووصلت إلى متوسط 25 إلى 30 دولارًا، مشيرًا إلى أن المؤشرات الحالية تشير إلى انخفاض طفيف. في أسعار الإيجارات في الوقت الحاضر، متأثرة بانخفاض أسعار النفط. وغيرها من الظروف الاقتصادية التي تحيط بالمنطقة، بعد أن يكون لانخفاض الأسعار إلى مستويات متدنية أثر سلبي على المشاريع الحكومية وعلى الوضع التجاري والاقتصادي الذي قد يشهد حالة من الهدوء وانتهاء خدمات شريحة من العمالة الوافدة، وبالتالي الهجرة العكسية للوافدين.
وقال إن الزيادة الحالية في معدلات الإيجارات باتت تلتهم قسطا كبيرا من رواتب المواطنين والمقيمين الذين يتأوهون عليها، خاصة في ظل التضخم المستمر في أسعار السلع والخدمات، وأن المحاكم الكويتية لديها أصبحت “غارقة” في قضايا الإيجار التي زادت أعدادها بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية. بل إن مواعيد عرض هذه القضايا أصبحت 3 و 4 أشهر، ناهيك عن القضايا الاجتماعية الأخرى التي بدأت تظهر على السطح من قضايا الانفصال وغيرها من القضايا الناشئة عن هذا الأمر.
وأشار الغانم إلى أن على الحكومة معالجة هذه المشكلة قبل أن تتصاعد، من خلال إصدار قسائم استثمارية للشركات والمواطنين الكويتيين لتطويرها وبنائها، والنظر في حالات العقارات الاستثمارية القديمة وتحفيز الملاك على هدمها وإعادة بنائها من جديد لرفع العدد. للشقق الاستثمارية، وطرح أراض سكنية جديدة، وإعادة النظر في لجنة أسواق المال لتشجيع المستثمر على العودة إلى الاستثمار في البورصة وتخفيف الضغط على العقارات بدلاً من التركيز الحالي على الاستثمار العقاري فقط.
العرض والطلب
بدوره، أشار الخبير العقاري سليمان الدليجان، إلى أن “الإيجارات” تستهلك اليوم ما بين 30 إلى 35 بالمائة من دخل المواطن، و 10 إلى 20 بالمائة من دخل المواطن، بحسب الدراسات والإحصاءات الصادرة بهذا الشأن، مبينًا أن هناك أسباب ومبررات ارتفاع الأسعار. الإيجارات في الكويت بشكل عام، بما في ذلك ندرة وندرة الأراضي الاستثمارية، وارتفاع الطلب على الاستثمار العقاري بشكل عام.
وأشار الدليجان إلى أن الحل لهذه القضية يتمثل في إنشاء أراض ومناطق استثمارية جديدة وتوفير المزيد من الوحدات الاستثمارية، تماما كما حدث في نهاية السبعينيات عندما ارتفعت الأسعار، حيث تفاعلت الحكومة مع ذلك الأمر بفتح مناطق جديدة. مناطق استثمارية (الرقعي، جليب الشيوخ، الجابرية). ) مما ساعد على خفض الإيجارات والعودة إلى وضعها الطبيعي مع بداية الثمانينيات من القرن الماضي.
وأضاف أن قضية زيادة الإيجارات هي قضية اجتماعية ملحة تتطلب من الحكومة الكويتية والجهات المعنية التدخل والتركيز في حلها أكثر، حتى تكون هناك حلول مناسبة للجميع، مضيفا أن الأمر لا يحتاج إلى إصدار جديد. القوانين بقدر ما تحتاج إلى معالجة جذرية لهذه القضية من خلال معالجة موضوع العرض والطلب، خاصة وأن الأزمة الرئيسية الآن تتركز في ظل وجود طلب كبير على الاستثمار العقاري، والذي يقابله عرض صغير.
وتابع الدليجان قائلاً “لست مع تحديد قيمة إيجارية محددة للعقار الاستثماري لسبب بسيط للغاية وهو الأحجام المختلفة للشقق الاستثمارية ومواقعها ومساحاتها وتشطيباتها. بعد ذلك، حل مسألة العرض والطلب وحده يكفي لتعديل الوضع الحالي “.
كما ذكر الداليجان أن الزيادة في أسعار الإيجارات لن يكون لها تأثير على التركيبة السكانية في الكويت، لأن الوافد سيستمر في الإقامة في الكويت حتى لو زادت الأسعار أكثر، لأن الأمر بالنسبة للوافد مرتبط بالتوافر. من فرص العمل المناسبة والحصول على الدخل الذي يناسبه، وبعد ذلك تحفيز القطاع الخاص على العمل والاستثمار من شأنه توفير فرص عمل لائقة للوافدين وزيادة دخلهم بما يتماشى مع متطلبات الحياة الكريمة لهم.