وفقًا للوائح التمويل العقاري الجديدة فيما يتعلق بإمكانية الحصول على قروض الإسكان بطرق جديدة، بدأت البنوك المحلية في صياغة العديد من أشكال التمويل العقاري، من أجل العمل على تسويق منتجاتها المالية كما هو معروف، والتي تستهدف بالطبع الوسط. طبقة المجتمع وهم العمود الفقري للاقتصاد الوطني.
كآلية جديدة بدأت بالظهور على الساحة لحساب سعر الفائدة وهي ما يعرف بآلية سعر الفائدة المتغير، ورغم أن هذه الآلية قد تم تطبيقها بالفعل منذ عدة سنوات في بعض البنوك وخاصة في قطاع الأعمال، كما سيتم ممارستها على القروض الخاصة. لذلك، من الضروري معرفة طبيعتها وشرح طريقة التعامل معها، والأهم من ذلك، النظر فيما إذا كانت اللوائح الصادرة كافية في شكلها وطبيعتها الحالية لحماية المقترضين من مخاطر تغيير أسعار الفائدة أم لا.
شرح عقود التمويل العقاري “العقد المتغير – العقد الثابت” – بشكل أساسي، تشير اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري في وصف عقد التمويل العقاري إلى أن الممول العقاري يجب أن يشمل، ويشتمل، على عقد التمويل على العدد الأساسي من النقاط، حيث يجب أن تتضمن هذه النقاط على المبلغ الإجمالي للرهن العقاري بالإضافة إلى تكلفة المدة وشروط التطبيق.
هذا بالإضافة إلى المؤشر أو المعدل المرجعي المستخدم في كيفية تحديد تكلفة المدة، وشروط تغيير تكلفة المدة، وما إلى ذلك، كما هو الحال بالضبط في العقد الثابت، بينما في العقد المتغير أصبح من المستحيل تحديد المبلغ الإجمالي للرهن المقدم، وهذا بالطبع بسبب بسبب معدل الفائدة المتغير، ولهذا كان من الضروري أولاً إدراك ذلك حتى تظهر القائمة بشكل صحيح.
ومع ذلك، جاء هذا الجزء في فقرة لاحقة لمحاولة معالجته، وكان ذلك من خلال نص يشير إلى أنه في حالة تغير تكلفة المصطلح، يجب أن يكون هناك ثلاثة أمثلة لهذا المبلغ من الأقساط، مع مراعاة حساب تكلفة المدة الأولية، واثنين من التكاليف الأعلى. وأقل منه.
على الرغم من ذلك فإن هذه المعالجة ليست مفيدة جدًا في تحديد المصطلح، لأن سعر الفائدة متغير في الأصل، ولهذا من الممكن أن تتضاعف التكلفة بشكل كبير أو حتى تنخفض بشكل كبير أيضًا، مما يؤدي إلى عدم الاستفادة من السعر الأعلى. أو الحد الأدنى المذكور في العقد المتغير.
من أجل تحديد طبيعة المشكلة، من المعروف أن تكلفة القرض الأكثر استخدامًا في المملكة معروفة مسبقًا، وهذا في حالة العقد، أي القرض بفائدة ثابتة معدل، على سبيل المثال، أن الشخص قد اقترض مليون ريال لمدة عشر سنوات بسعر فائدة 5٪ سنويًا، وفي هذه الحالة يكون مبلغ المدفوعات التي سيدفعها الشخص أو العميل للبنك ثابتًا. وبناءً على ذلك يتم تحديد المبلغ الإجمالي، ويكون المقترض معلومًا له.
أما بالنسبة لسعر الفائدة المتغير، فقد يكون القرض، كما في المثال السابق، بسعر فائدة يعادل 2٪ بالإضافة إلى سعر الفائدة السائد. على سبيل المثال، إذا كان معدل الفائدة المرجعي 2٪، فإن تكلفة القرض ستكون 4٪ للأشهر الستة القادمة، ثم تحديد معدل الفائدة لتلك الأشهر الستة التي ستتبع وفقًا للمعدل المرجعي الجديد، والمشكلة هنا يكمن في تحويل مخاطر سعر الفائدة في البنك إلى المقترض أو العميل.
وهذا يختلف عما تم اتباعه في القرض الثابت التقليدي، حيث استندت مخاطر الفائدة عليه إلى معنى أنه في حالة زيادة أسعار الفائدة، فإن حامل القرض لم يتأثر بهذا الارتفاع بسبب سعر الفائدة الخاص به. تم إصلاحه بشكل أساسي، ومحدّد في العقد الثابت. .